Permiso de construcción: piezas del expediente y memoria

Un expediente de permiso de construcción rechazado por incompleto no solo pierde algunos días: el ayuntamiento dispone de un mes para notificar las piezas que faltan, y el solicitante tiene después tres meses para aportarlas, lo que puede retrasar la instrucción varios meses en un proyecto que podría haberse tramitado en los plazos normales. El expediente de permiso de construcción se juega en gran parte antes de la presentación, en la exhaustividad de las piezas reunidas y en la calidad de la memoria que las acompaña.

Este artículo detalla las piezas obligatorias y condicionales de un expediente PC o PCMI, la estructura esperada de la memoria descriptiva, y un método para montar este expediente sin partir de cero en cada proyecto.

Resumen

1. PCMI o PC: la primera distinción, y el estado ABF que se deriva de ella
2. Las piezas obligatorias y las piezas condicionales
3. La memoria descriptiva PCMI4 en 6 secciones
4. Montar su expediente paso a paso
5. Lo que un expediente de permiso de construcción no cubre por sí solo
6. Lo que observamos entre las agencias que montan estos expedientes
7. Formarse para fiabilizar estos expedientes administrativos
8. Preguntas frecuentes

PCMI o PC: la primera distinción, y el estado ABF que se deriva de ella

Un expediente de permiso de construcción no tiene un formato único: una vivienda unifamiliar corresponde al CERFA 13406*13 (PCMI), cualquier otro proyecto al CERFA 13409*13 (PC). Esta distinción se plantea antes incluso de listar las piezas, porque determina tanto el formulario a utilizar como el plazo de instrucción que el ayuntamiento debe respetar.

Los plazos de instrucción fijados por el Código de urbanismo

El plazo de instrucción de derecho común, fijado por el artículo R423-23 del Código de urbanismo, es de dos meses para un PCMI relativo a una vivienda unifamiliar y sus anexos, y de tres meses para los demás permisos de construcción, así como para los permisos de urbanización. Este plazo no es fijo: se amplía en un mes cuando el proyecto se sitúa en el perímetro de un sitio patrimonial destacado o en el entorno de un monumento histórico, lo que en la práctica corresponde a los proyectos sujetos al dictamen del Arquitecto de Edificios de Francia.

El estado ABF, a establecer antes que todo lo demás

El estado ABF del proyecto (sitio patrimonial destacado, entorno de monumento histórico, sitio clasificado o inscrito) debe establecerse antes de saber qué piezas pedir, porque modifica tanto la checklist de piezas a aportar como el plazo anunciado al cliente. Un proyecto en zona ABF añade una memoria específica al expediente estándar y amplía en un mes la espera antes de la decisión, dos informaciones que conviene conocer desde el primer intercambio con el cliente y no en el momento de la presentación.

Las piezas obligatorias y las piezas condicionales

Un expediente PCMI completo reúne ocho piezas numeradas de PCMI1 a PCMI8: plano de situación, plano de conjunto, plano en corte, memoria descriptiva, plano de fachadas y cubiertas, documento gráfico de inserción, y dos fotografías (entorno cercano y lejano). A este núcleo se añaden piezas condicionales, activadas por la naturaleza del proyecto más que por su tipo de permiso.

Las ocho piezas obligatorias PCMI1 a PCMI8

Cada una de estas piezas responde a una pregunta precisa que se plantea el instructor: dónde se sitúa el terreno, cómo se inserta el proyecto en él, a qué se parecerá una vez construido. Las dos fotografías, una que muestra el entorno cercano y otra el entorno más lejano, permiten valorar la inserción del proyecto sin que el instructor tenga que desplazarse antes de la instrucción.

Las piezas condicionales según la situación del proyecto

Un certificado RE2020 se añade para toda construcción nueva de más de 50 m², un estudio de suelo para un terreno situado en zona de retracción-hinchamiento de arcillas, un plano interior y un certificado de accesibilidad si el proyecto recibe público (ERP), un estudio de impacto si corresponde a instalaciones clasificadas (ICPE), y una memoria específica en cuanto se aplica el estado ABF.

La memoria descriptiva PCMI4 en 6 secciones

La memoria PCMI4 no es un texto libre: sigue un orden preciso de seis secciones, terreno, proyecto, inserción en el entorno, materiales y colores, tratamiento de los alrededores, conformidad normativa, para que el instructor comprenda el proyecto antes incluso de haber examinado los planos en detalle.

Por qué el orden de las secciones importa para el instructor

Cada sección responde a una pregunta en un orden que sigue el razonamiento del instructor: primero el terreno (lo que ya existe), luego el proyecto (lo que se va a añadir), después su inserción en el sitio, antes de bajar al nivel de los materiales y los colores. Alterar este orden no invalida jurídicamente la memoria, pero obliga al instructor a reconstruir él mismo la lógica del proyecto, lo que alarga la lectura y aumenta el riesgo de una solicitud de precisiones complementarias.

Lo que cada sección debe cubrir en concreto

La sección de terreno describe la topografía, la vegetación existente y el entorno edificado inmediato. La sección de proyecto expone la naturaleza de las obras y las superficies creadas. La sección de inserción justifica las elecciones de implantación y de volumetría respecto al contexto. Los materiales y colores precisan los revestimientos de fachada y de cubierta. El tratamiento de los alrededores cubre los cerramientos, los accesos y los espacios exteriores. La conformidad normativa, por último, vincula explícitamente el proyecto a las reglas del PLU aplicables a la parcela.

Montar su expediente paso a paso

Paso 1: identificar el tipo de expediente y el estado ABF. PCMI o PC, zona protegida o no: estas dos respuestas condicionan todo lo demás, desde la checklist de piezas hasta el plazo anunciado al cliente.

Paso 2: reunir la información del proyecto y la normativa aplicable. Naturaleza de las obras, dirección, referencias catastrales, superficies, altura, destino de los locales, zona PLU y reglas de coeficiente de ocupación del suelo, altura y retranqueos aplicables.

Paso 3: reunir las ocho piezas obligatorias e identificar las piezas condicionales. Cruzar la naturaleza del proyecto (construcción nueva, superficie, ERP, zona de riesgo) con la tabla de piezas condicionales antes de considerar completo el expediente.

Paso 4: redactar la memoria PCMI4 en el orden de las seis secciones. Terreno, proyecto, inserción, materiales y colores, alrededores, conformidad PLU, en ese orden, para que el instructor siga el proyecto sin esfuerzo de reconstrucción.

Paso 5: elaborar el resumen de entrega con el número correcto de ejemplares. Un expediente PCMI se presenta generalmente en 4 ejemplares, un expediente PC en 5, con ejemplares adicionales si se aplica el estado ABF, un punto que conviene verificar directamente con el servicio de urbanismo del ayuntamiento donde se presenta.

Lo que un expediente de permiso de construcción no cubre por sí solo

Reunir la checklist y redactar la memoria no basta para garantizar un expediente completo ni admisible: varias piezas y decisiones quedan fuera del perímetro de este trabajo preparatorio.

Los planos en sí (situación, conjunto, cortes, fachadas), las fotografías y los estudios técnicos (estudio de suelo, certificado RE2020) no se deducen de la checklist: deben ser producidos por separado por los profesionales competentes. El formulario CERFA (13406*13 para un PCMI, 13409*13 para un PC) debe completarse aparte, la checklist y la memoria no lo sustituyen. La calificación del proyecto en sí, PC/PCMI en lugar de una simple declaración previa de obras, depende de umbrales de superficie y de zona que siguen siendo un criterio del arquitecto, no una verificación automática. Una demolición previa al proyecto, si se presenta como un expediente separado, corresponde a un permiso de demolición distinto. Por último, si el expediente presentado está incompleto, el ayuntamiento dispone de un plazo de un mes para notificar por escrito la lista exhaustiva de las piezas que faltan, plazo pasado el cual una nueva solicitud de piezas ya no puede modificar el punto de partida de la instrucción, un control de exhaustividad previo a la presentación sigue siendo, por tanto, la mejor protección frente a este riesgo.

Lo que observamos entre las agencias que montan estos expedientes

En los intercambios que mantenemos con agencias que montan expedientes de permiso de construcción, el bloqueo casi nunca es el conocimiento de las piezas a reunir: la lista PCMI1-8 suele estar bien identificada en los despachos que presentan expedientes con regularidad. Lo que cuesta tiempo es reconstruir la memoria descriptiva en cada proyecto, recuperar la estructura en seis secciones, verificar que ninguna pieza condicional propia del proyecto se ha olvidado (RE2020, estudio de suelo, estado ABF), adaptar un resumen de entrega pensado para un PCMI a un expediente que, esta vez, corresponde a un PC clásico. Es un trabajo repetitivo de bajo valor añadido, no una falta de competencia, y es precisamente el tipo de tarea que una plantilla bien mantenida, o una herramienta que la aplica automáticamente, elimina sin quitar nada al criterio del arquitecto sobre el fondo del proyecto y sobre lo que decide destacar.

Formarse para fiabilizar estos expedientes administrativos

Fijar una estructura de memoria y de checklist de una vez por todas no basta si hay que reconstruirla a mano en cada nuevo proyecto, con el riesgo de olvidar una pieza condicional propia de ese expediente concreto. Es un uso concreto de la IA aplicado a la constitución de expedientes administrativos, al mismo nivel que los presupuestos de honorarios o las actas de obra. Para un arquitecto que ejerce por cuenta propia (profesión perteneciente al NAF 7111Z), el FIFPL se hace cargo de parte del coste de una formación certificada Qualiopi según criterios 2026 fijados en 300 € por día y 900 € por año, con el e-learning limitado al 50 % de la tarifa diaria. Esta financiación se solicita antes de empezar la formación, no después.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta obligatoriamente un arquitecto para presentar un permiso de construcción?

Sí, en cuanto la superficie de planta total del proyecto tras las obras supera los 150 m², en aplicación del artículo R431-2 del Código de urbanismo recordado por el Colegio de arquitectos. Este umbral se calcula sobre la superficie total tras las obras, existente y creada juntas, y no solo sobre la superficie añadida en caso de ampliación. En cambio, toda persona jurídica (SCI, SARL, sociedad civil) debe recurrir a un arquitecto sea cual sea la superficie del proyecto, sin excepción ligada a este umbral.

¿Cuál es la diferencia entre un expediente PCMI y un expediente PC clásico?

El PCMI (CERFA 13406*13) se aplica a una vivienda unifamiliar y sus anexos, con un plazo de instrucción de dos meses. El PC clásico (CERFA 13409*13) cubre todos los demás proyectos, con un plazo de instrucción de tres meses. Las piezas a aportar se solapan en gran medida entre ambos formularios, pero la memoria descriptiva y algunas piezas condicionales difieren según el tipo de proyecto y su complejidad normativa.

¿El estado ABF cambia realmente el plazo de instrucción?

Sí, un proyecto situado en el perímetro de un sitio patrimonial destacado o en el entorno de un monumento histórico ve su plazo de instrucción aumentado en un mes respecto al plazo de derecho común, en aplicación del artículo R423-24 del Código de urbanismo. Este estado añade además una memoria específica al expediente, lo que justifica verificarlo en primer lugar y no en el momento de la presentación, cuando ya es tarde para ajustar el calendario anunciado al cliente. Este mes adicional debe anunciarse al cliente desde el primer intercambio, ya que un proyecto en zona ABF programado solo con el plazo de derecho común expone a la agencia a un calendario de obra insostenible desde la propia fase de instrucción.

¿Un expediente de permiso de construcción incluye los planos y los estudios técnicos?

La checklist y la memoria descritas en este artículo no sustituyen a los planos en sí (situación, conjunto, cortes, fachadas), las fotografías ni los estudios técnicos como el estudio de suelo o el certificado RE2020: estos documentos deben producirse por separado por los profesionales competentes en cada caso. Este trabajo preparatorio señala qué piezas se esperan según la situación del proyecto, pero no las genera él mismo. En concreto, la checklist sirve para comprobar que ninguna de estas piezas producidas por separado se ha olvidado en el momento de la presentación, no para sustituirlas.

¿Qué ocurre si falta una pieza en el expediente presentado en el ayuntamiento?

El ayuntamiento dispone de un plazo de un mes desde la presentación para notificar por carta certificada la lista exhaustiva de las piezas que faltan; pasado ese plazo, una solicitud de piezas adicionales ya no puede modificar el punto de partida de la instrucción. El solicitante dispone después de tres meses para aportar todas las piezas reclamadas, en su defecto la solicitud es objeto de un rechazo tácito, lo que hace que verificar la exhaustividad antes de presentar el expediente sea mucho más eficaz que regularizarlo después. En la práctica, un control pieza por pieza justo antes de la presentación cuesta mucho menos tiempo a la agencia que esperar el mes de notificación y después los tres meses adicionales que puede desencadenar una pieza faltante.

Para ir más allá

Un expediente de permiso de construcción fiable se apoya en tres pilares que no cambian de un proyecto a otro: la checklist completa de piezas obligatorias y condicionales, una memoria estructurada en el orden esperado, y un estado ABF verificado desde el primer intercambio. Una vez fijada esta base en una plantilla reutilizable, la única variable real de un proyecto a otro es el contenido del expediente mismo, que es precisamente lo que el generador de checklist y memoria PCMI aplica automáticamente, estado ABF incluido, señalando explícitamente las piezas (planos, fotos, estudios) que no produce.

Para ir más allá en los usos de la IA propios de la arquitectura, nuestra guía completa de la IA para arquitectos cubre otros usos, desde el renderizado visual hasta la gestión administrativa de obra. Para el paso siguiente — reunir concretamente las piezas y redactar la memoria — nuestra guía del expediente de licencia de obras con Claude detalla el método del lado de la herramienta.

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